กค 0706(กม.07)/383
26 พฤษภาคม 2547
มาตรา 42(17), กฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509)ฯ
67/32930
1. กรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยปี พ.ศ. 2545 และขายอสังหาริมทรัพย์
ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิมปี พ.ศ.2546 ทั้งนี้ ผู้มีเงินได้อยู่ในเงื่อนไขตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร
เกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125)ฯ ข้อ 1(3) จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้หรือไม่ เนื่องจากประกาศนี้
ให้ใช้บังคับสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2546
เป็นต้นไป
2. กรณีผู้มีเงินได้ที่เป็นชายและหญิงในขณะที่ยังมิได้จดทะเบียนสมรสกันได้ร่วมกันซื้อ
อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมายถือเป็นคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ต่อมาภายหลังได้
จดทะเบียนสมรสกัน และขายอสังหาริมทรัพย์นั้น จะถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์โดย
คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลหรือไม่
3. การคำนวณคืนภาษีเงินได้
3.1 กรณีราคาประเมินทุนทรัพย์ขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมสูงกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์
ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ เช่น ขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ราคาประเมิน
ทุนทรัพย์ 10,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 425,000 บาท ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่ง
ใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ราคาประเมินทุนทรัพย์ 7,000,000 บาท จะต้องคำนวณอย่างไร
3.2 กรณีราคาประเมินทุนทรัพย์ขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์
ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ เช่น ขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ราคาประเมิน
ทุนทรัพย์ 1,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 17,500 บาท ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่
เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ราคาประเมินทุนทรัพย์ 1,500,000 บาท จะได้รับคืนภาษีเงินได้ 17,500 บาท
เท่ากับภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายของการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม
4. ผู้มีเงินได้เป็นสามีภรรยาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิม และสามีภรรยา
ทั้งสองฝ่ายหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ร่วมซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งใหม่กับบุคคลอื่น
การขายอสังหาริมทรัพย์จะได้รับยกเว้นภาษีเงินได้หรือไม่
1. ตามข้อ 1. กรณีผู้มีเงินได้ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ที่ได้จดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2546 เป็นต้นไป หากผู้มีเงินได้ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ และได้
โอนชื่อเข้ามาในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยทะเบียนราษฎรของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ภายใน
กำหนดหนึ่งปีก่อนวันที่ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ผู้มีเงินได้จะได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้
จากขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้เท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
ดังกล่าว แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ทั้งนี้ ตามมาตรา 42(17) แห่ง
ประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) ออกตามความใน
ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ.
2546)ฯ
2. ตามข้อ 2. เนื่องจากในปีภาษีที่ขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ฝ่ายชายและฝ่ายหญิงได้
จดทะเบียนสมรสกัน ดังนั้น ในการเสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวของสามีและภริยา
จึงต้องปฏิบัติตามมาตรา 57 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวของ
สามีและภริยามิใช่เป็นเงินได้ในหน่วยภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล
แต่ประการใด
3. ตามข้อ 3.1 เนื่องจากการยกเว้นเงินได้ที่ไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตามมาตรา 42(17) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ.
2509)ฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ. 2546)ฯ นั้น ผู้มีเงินได้จะได้รับยกเว้น
เท่ากับจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เดิม แต่ไม่เกินจำนวนมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่
ทั้งนี้ ให้ถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้น ตามตัวอย่างราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมราคา
10,000,000 บาท และราคาประเมินทุนทรัพย์แห่งใหม่ราคา 7,000,000 บาท จำนวนเงินได้ที่ได้รับ
ยกเว้นไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้ คือ จำนวน 7,000,000 บาท จำนวนเงินได้จาก
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ คือ จำนวน 3,000,000 บาท
การคำนวณตามวิธีที่ 1 จึงถูกต้องตามมาตรา 48 และมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
ตามข้อ 3.2 กรณีราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ เช่น ตามตัวอย่าง ราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งเดิมราคา
1,000,000 บาท และราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ราคา 1,500,000 บาท กรณี
ดังกล่าว ผู้มีเงินได้จะได้รับยกเว้นเงินได้ที่ไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้เท่ากับจำนวน
มูลค่าตามราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม ทั้งนี้ ตามมาตรา 42(17) แห่ง
ประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ.2509)ฯ ซึ่งแก้ไข
เพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ. 2546)ฯ
4. ตามข้อ 4. เนื่องจากการยกเว้นเงินได้ที่ไม่ต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตาม
มาตรา 42(17) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ.
2509)ฯ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ. 2546)ฯ นั้น ผู้มีเงินได้ต้องทำ
สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ เพื่อใช้เป็นที่อยู่ของตน ดังนั้น กรณีผู้มีเงินได้ได้ทำสัญญาซื้อขาย
อสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ร่วมกับบุคคลอื่นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กรณีจึงไม่เข้าลักษณะเพื่อใช้เป็นที่อยู่ของตน
ผู้มีเงินได้จึงไม่ได้รับสิทธิยกเว้นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม ทั้งนี้ ตามมาตรา 42(17)
แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2(62) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ.2509)ฯ ซึ่งแก้ไข
เพิ่มเติมโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 241 (พ.ศ. 2546)ฯ
