กค 0706(08)/717
25 มิถุนายน 2546
มาตรา 65 ทวิ (4), มาตรา 91/1(1), มาตรา 91/2(6)
66/32532
บริษัทฯ ซื้อที่ดินพร้อมอาคารระหว่างก่อสร้างในโครงการ ว. จากบริษัท ท. ตามหลักการ
ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของธนาคารแห่งประเทศไทย การซื้อขายโครงการ ว. มีการทำสัญญาประกอบ
ด้วย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและสัญญาโอนสิทธิเรียกร้อง และบริษัทฯ ซื้อส่วนตกแต่ง
ภายในห้องชุดจากบริษัท ว. ในการตกลงซื้อขาย บริษัท ท. กำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมว่า บริษัทฯ จะต้อง
ให้สิทธิลูกค้าเก่าที่ได้จ่ายเงินดาวน์จองซื้อห้องชุดจำนวน 367 ราย โดยลูกค้าเก่าสามารถนำเงินดาวน์ที่
เคยจ่ายไว้มาหักจากราคาขายที่บริษัทฯ กำหนด และสำหรับลูกค้าเก่าที่ไม่ประสงค์จะรับโอนห้องชุด
บริษัทฯ จะต้องจ่ายเงินดาวน์คืนให้กับลูกค้าตามหลักเกณฑ์ที่บริษัทฯ กำหนด สำหรับลูกค้าใหม่บริษัทฯ จะ
กำหนดราคาขายขึ้นใหม่ บริษัทฯ จึงหารือว่า
1. การกำหนดราคาขายสำหรับลูกค้าเก่าที่ได้มีการนำเงินดาวน์เดิมที่เคยชำระไว้กับบริษัท
ท. มาหักจากราคาขายที่ได้กำหนดตามสัญญาฉบับใหม่ที่ได้ทำขึ้นใหม่กับบริษัทฯ บริษัทฯจะถือว่าเงินดาวน์ที่
ได้ชำระไว้แล้วเป็นส่วนลดทางการค้าในการซื้อห้องชุด ซึ่งบริษัทฯ จะได้รับชำระเงินตามราคาสุทธิ
หลังจากหักเงินดาวน์แล้ว บริษัทฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้นิติบุคคลจากราคาสุทธิ บริษัทฯ
เข้าใจถูกต้องหรือไม่
2. ราคาซื้อขายระหว่างลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่มีมูลค่าไม่เท่ากัน บริษัทฯ จะมีความผิดตาม
มาตรา 65 ทวิ(4) แห่งประมวลรัษฎากร เนื่องจากการขายสินค้าต่ำกว่าราคาตลาด
โดยไม่มีเหตุอันสมควร หรือไม่
3. เงินดาวน์หรือเงินอื่นใดที่ต้องคืนให้กับลูกค้าเก่า กรณีลูกค้าเก่าไม่ประสงค์จะรับโอน
ห้องชุดตามสัญญาที่ได้ทำไว้กับเจ้าของเดิมนั้น บริษัทฯ จะถือเป็นต้นทุนการได้มาซึ่งห้องชุดนั้น บริษัทฯ
เข้าใจถูกต้องหรือไม่
1. กรณีบริษัทฯ ขายอาคารชุดในโครงการ ว. ให้กับลูกค้าใหม่และลูกค้าเก่าจากบริษัท ท.
ภาระภาษีของบริษัทฯ มีดังต่อไปนี้
1) สำหรับลูกค้าใหม่ การคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับการขาย ห้องชุด บริษัทฯ
ต้องนำรายได้จากการขายห้องชุดซึ่งไม่ต่ำกว่าราคาตลาด หรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บ
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน
นั้น แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่ามารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่ง
ประมวลรัษฎากร และราคาดังกล่าวถือเป็นรายรับเพื่อนำมาเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2(6)
แห่งประมวลรัษฎากร
2) สำหรับลูกค้าเก่าจากบริษัท ท. บริษัทฯ ได้ทำบันทึกข้อตกลงยินยอมซื้อห้องชุดกับลูกค้า
เก่าโดยระบุข้อตกลงให้สิทธิพิเศษกับลูกค้าเก่ามีสิทธินำเงินดาวน์ที่ลูกค้าเก่าได้จ่ายไปให้กับบริษัท ท. มา
หักออกจากราคาขายของบริษัทฯ ทำให้บริษัทฯ ได้รับชำระเงินจากลูกค้าเก่าในราคาสุทธิ (ราคาขายหัก
ด้วยเงินดาวน์) ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน ราคาขายสุทธิดังกล่าวจึงมีราคาต่ำกว่า
ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน หากการขายอาคารชุดตามสัญญาซื้อขาย (หลังหักเงินดาวน์)
ระหว่างบริษัทฯ กับลูกค้าเก่าของบริษัท ท. เป็นการขายที่เกิดจากข้อผูกพันจากการซื้อโครงการ ว. ที่
บริษัทฯ ได้ซื้อมาจากบริษัท ท. เนื่องมาจากบริษัท ท.ประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจอันเป็นผลจาก
วิกฤติเศรษฐกิจ ในปี 2540 และได้มีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้
ของธนาคารแห่งประเทศไทย แม้ราคาขายตามสัญญาซื้อขาย (หลังหักเงินดาวน์) มีราคาต่ำกว่า
ราคาประเมินฯ
บริษัทฯ มีสิทธินำราคาขายดังกล่าวมาคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลโดยให้ถือว่าเป็น
การกระทำโดยมีเหตุอันสมควรตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ เนื่องจากการซื้อ
โครงการ ว. ของบริษัทฯ ทำให้บริษัทฯ ต้องรับโอนสิทธิเรียกร้อง หน้าที่และความรับผิดชอบภายใต้
สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุดระหว่างบริษัท ท. และลูกค้าเก่าตามสัญญาโอนสิทธิเรียกร้องที่ทำ
กับบริษัท ท. บริษัทฯ จึงต้องทำบันทึก ข้อตกลงเพื่อให้สิทธิพิเศษกับลูกค้าเก่าในการซื้อห้องชุด แต่
การขายห้องชุดดังกล่าวให้แก่ลูกค้าเก่าบริษัทฯ ต้องมีกำไรจากการขายห้องชุดดังกล่าวโดยไม่ก่อให้เกิด
ผลเสียหายแก่บริษัทฯ
สำหรับการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายห้องชุดให้ลูกค้าเก่า บริษัทฯ ต้องนำ
รายรับที่ได้รับจากการขายห้องชุดตามสัญญาซื้อขาย (หลังหักเงินดาวน์) ที่ปรากฏในหนังสือสัญญาซื้อขาย
ที่ดิน แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่พึงได้รับตามราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน เนื่องจากคำ
ว่า "รายรับ" หมายความถึง เงิน ทรัพย์สิน ค่าตอบแทนหรือประโยชน์ใดๆ อันมีมูลค่าที่ได้รับหรือพึงได้
รับไม่ว่าในหรือนอกราชอาณาจักรอันเนื่องมาจากการประกอบกิจการตามมาตรา 91/1 (1) แห่ง
ประมวลรัษฎากร
2. กรณีเงินดาวน์ที่บริษัทฯ ต้องคืนให้กับลูกค้าเก่า เนื่องจากเงินดังกล่าวเป็นเงินรับล่วงหน้า
ซึ่งบริษัท ท. ผู้ขายโครงการฯ ได้รับมาตามสัญญาที่ทำกับลูกค้าเก่า โดยมีหน้าที่จะต้องทำการสร้าง
ห้องชุดของลูกค้าเก่าให้เสร็จ หากบริษัท ท. ผู้ขาย โครงการฯ ผิดสัญญา เมื่อมีการคืนเงินดังกล่าวให้
กับลูกค้าเก่า ก็จะถือเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิหรือขาดทุนสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลได้
ดังนั้น หากบริษัทฯ ผู้ซื้อโครงการฯ ได้รับโอนสิทธิต่าง ๆ มาจากบริษัท ท.จากการซื้อขายโครงการฯ
ดังกล่าว ซึ่งจะต้องคืนเงินดาวน์ให้แก่ลูกค้าเก่าในรูปของการยอมให้ลูกค้าเก่านำเงินดาวน์มาหักออกจาก
ราคาขายในกรณีลูกค้าเก่าประสงค์จะซื้อห้องชุด หรือคืนเป็นเงินสดในกรณีไม่ประสงค์จะซื้อห้องชุด บริษัทฯ
มีสิทธินำเงินดาวน์ที่จ่ายคืนลูกค้าเก่าดังกล่าว ไปถือเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิหรือขาดทุนสุทธิ
เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ โดยไม่ถือเป็นต้นทุนการได้มาซึ่งห้องชุด
