กค 0702/พ./879 กค 0702/874
31 มกราคม 2561
มาตรา 81 (1) (ต) แห่งประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร และตราสาร 28 (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
81/40563
1.บริษัทฯ เช่าที่ดินเปล่าจากผู้ถือหุ้นสัญญาเช่ามีกำหนด 3 ปี ได้ทำการพัฒนาที่ดิน โดยดำเนินการถมดิน ปรับปรุงพื้นผิว และสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อนำออกให้เช่าประกอบกิจการ เช่น ร้านอาหารภัตตาคาร ค้าขายผักและผลไม้ เป็นต้น โดยใช้ชื่อโครงการ (โครงการฯ) บริษัทฯ จึงเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดินและทรัพย์สินที่ปลูกสร้างตามสัญญาเช่าดังกล่าว
2.บริษัทฯ ได้ทำสัญญากับผู้เช่าเพื่อให้เช่าทรัพย์สินในโครงการฯ เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า และผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนการให้เช่าแก่บริษัทฯ โดยทรัพย์สินที่บริษัทฯ ปลูกสร้างและนำออกให้เช่าแบ่งเป็น 2 ลักษณะ ดังนี้
2.1สิ่งปลูกสร้างแบบอาคารเป็นหลัง แบ่งเป็นห้อง แต่ละห้องมีผนังและประตูปิด เปิด
2.2สิ่งปลูกสร้างในอาคารซึ่งสร้างติดอยู่กับที่ดินแบบเป็นล็อก จัดแบ่งเป็นโซน เช่น โซนผักผลไม้ แต่ละล็อกมีหมายเลขกำกับและมีพื้นที่แบ่งล็อกชัดเจน มีโครงสร้างมั่นคง ถาวร มีความสูงจากพื้นดินประมาณ 1 เมตร มีประตูปิด เปิด เข้า ออก บุคคลภายนอกไม่สามารถเดินผ่านเข้า ออก ด้านล่างสามารถเก็บของได้
3.บริษัทฯ และผู้เช่าได้ตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน โดยกำหนดเงื่อนไขความรับผิดชอบของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย สรุปได้ ดังนี้
3.1 สัญญาเช่าทรัพย์สินมีกำหนดระยะเวลาและค่าตอบแทนการเช่า
3.2 ผู้เช่าสามารถเข้า ออก ทรัพย์สินที่เช่า ได้ในเวลาใดๆ
3.3 ผู้เช่าสามารถตกแต่งทรัพย์สินที่เช่า ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหรือตามที่จะตกลงกับผู้ให้เช่า
3.4 ผู้เช่ามีหน้าที่ในการดูแลรักษาความสะอาดทรัพย์สินที่เช่าเอง รวมถึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการนั้น
3.5 ผู้เช่าจะต้องดูแลและซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง
3.6 ผู้เช่าต้องดูแลรับผิดชอบความปลอดภัยของทรัพย์สินเอง
3.7 เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยของผู้ให้เช่าฯ มีหน้าที่ดูแลการจราจร และความเป็นระเบียบเรียบร้อยในโครงการฯ เท่านั้น ไม่มีหน้าที่ดูแลทรัพย์สินของผู้เช่าแต่อย่างใด
3.8 ผู้ให้เช่าฯ ไม่ต้องรับผิดชอบในความสูญหายหรือเสียหายในทรัพย์สินของผู้เช่า
3.9 ผู้ให้เช่าฯ หรือตัวแทนของบริษัทฯ จะเข้าไปในทรัพย์สินที่เช่าได้ ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้เช่า
3.10 ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบ ดูแลสินค้าหรือทรัพย์สินใดๆ ของผู้เช่าเพียงฝ่ายเดียว ไม่ว่าจะเกิดกรณีสูญหายหรือถูกโจรกรรม ลักทรัพย์ ยักยอก หรือเหตุสุดวิสัย หรือเหตุใดๆ ก็ตาม ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใดๆ จากผู้ให้เช่าฯ
4. บริษัทฯ ได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่า โดยให้ผู้เช่าได้รับหรือได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าแล้วในวันทำสัญญา จึงขอหารือว่า รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าว เป็นรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ถูกต้องหรือไม่ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ กรณีการโอนที่ดินของเทศบาลคืนให้แก่เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งเป็นผู้บริจาคที่ดินให้แก่เทศบาล เนื่องจากเทศบาลมิได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินตามวัตถุประสงค์ของผู้บริจาค โดยผู้หารือ เห็นว่า ในการจดทะเบียนให้ที่ดินที่เป็นการโอน (บริจาค) ให้แก่ทางราชการ โดยผู้ให้มิได้รับประโยชน์เป็นการตอบแทน ซึ่งได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามมาตรา 103 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อทางราชการไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินตามเจตนาของผู้ยกให้ ในการจดทะเบียนโอนคืนให้แก่เจ้าของเดิม ถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่บริจาคให้แก่ทางราชการ ตามนัยมาตรา 103 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ย่อมได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ จึงขอหารือว่า ความเห็นดังกล่าวถูกต้องหรือไม่ อย่างไร นั้น
กรณีบริษัทฯ ได้ตกลงให้เช่าทรัพย์สินซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาเช่า ซึ่งสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีลักษณะติดตรึงแน่นหนา มั่นคง กับที่ดินเป็นการถาวร เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า โดยสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาและบริษัทฯ ได้รับค่าตอบแทนจากการเช่า หากบริษัทฯ ได้ส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้กับผู้ให้เช่า การให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81 (1) (ต) แห่งประมวลรัษฎากร กรณีเทศบาลจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์คืนแก่เจ้าของที่ดินเดิมโดยไม่มีค่าตอบแทน กรณีดังกล่าวมีภาระภาษี ดังนี้
1.ภาษีเงินได้นิติบุคคล เทศบาลเป็นทบวงการเมือง ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติเทศบาล พ.ศ. 2496 และมีฐานะเป็นนิติบุคคล ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535 ไม่เข้าลักษณะเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ดังนั้น เมื่อเทศบาลจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนให้แก่เจ้าของที่ดินเดิม พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจึงไม่ต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลแต่อย่างใด
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รับบริจาคคืนให้แก่เจ้าของที่ดินเดิม ซึ่งเป็นผู้บริจาค เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขาย อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541/ 3. ...
3.อากรแสตมป์ กรณีที่เทศบาลจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่รับบริจาคคืนให้แก่เจ้าของที่ดินเดิมโดยไม่มีค่าตอบแทน ถือว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นผู้ออกใบรับและเป็นผู้ต้องเสียอากร ตามลักษณะแห่งตราสาร 28. (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์.
