กค 0706/ก.1167
10 กันยายน 2546
พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 410) พ.ศ. 2545
66/32656
นาง ม. ได้นำหนังสือสำนักงานบังคับคดี ซึ่งแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินว่า เมื่อวันที่ 26
พฤศจิกายน 2545 เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตาม
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ไปตามคำสั่งศาลให้แก่ นาง ม. ผู้ซื้อ ในราคา
380,000 บาท และผู้ซื้อได้ชำระราคาต่อสำนักงานบังคับคดีครบถ้วนแล้ว จึงขอให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับ
การจำนองและจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่ นาง ม. เป็นผู้ถือ
สิทธิครอบครองต่อไป นาง ม. อ้างว่า เป็นกรณีปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้
และหนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่น ซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็น
สถาบันการเงิน เพื่อนำเงินที่ได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน
เพื่อขอรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีอากรตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 373) พ.ศ. 2543
เจ้าพนักงานที่ดินเห็นว่า การซื้อขายดังกล่าวไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ได้รับลดค่าธรรมเนียมและ
ยกเว้นภาษีอากร จึงได้จดทะเบียนให้ไปโดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีอากรตามปกติ รวมเป็นเงิน
ทั้งสิ้น 26,470 บาท
ต่อมา นาง ม. ได้ขอให้กรมที่ดินพิจารณาว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะอยู่ใน
หลักเกณฑ์ได้รับการลดค่าธรรมเนียมและยกเว้นภาษีอากรกรณีปรับปรุงโครงสร้างหนี้หรือไม่ กรมที่ดินจึง
ขอให้กรมสรรพากรพิจารณาว่า การจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อได้จาก
การขายทอดตลาดดังกล่าว อยู่ในหลักเกณฑ์ได้รับยกเว้นภาษีอากรหรือไม่
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ราย นาย ฉ. ลูกหนี้ ได้มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และ
หนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ของสถาบันการเงินฯ ในวันที่ 16 มกราคม 2546 โดย
ระบุว่า นาย ฉ. ลูกหนี้ มีหนี้ค้างชำระอยู่กับธนาคารฯ เจ้าหนี้ รวมเป็นเงิน 785,959.15 บาท ทั้งที่
ก่อนหน้านี้ธนาคารเจ้าหนี้ได้ทำการบังคับคดีตามคำสั่งศาล โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีนำทรัพย์สินของ นาย
ฉ. ลูกหนี้ จำเลย ออกขายทอดตลาดได้เงินจำนวน 380,000 บาท ซึ่งเงินที่ขายทอดตลาดได้นี้
เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องจ่ายให้แก่ธนาคารฯ เจ้าหนี้ ผู้เป็นโจทก์ ตามมาตรา 318 แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เกี่ยวกับประเด็นนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เคยมีความเห็นไว้ว่า
การขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินเจ้าหนี้นั้น โดยหลักการควรเกิดขึ้นภายหลัง
จากทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้แล้วจึงมีผลให้ข้อความในข้อ 5 ของหนังสือรับรองการโอน
อสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ของสถาบันการเงินฯ มีข้อความที่เป็นสาระสำคัญไม่เข้าหลักเกณฑ์ วิธีการ และ
เงื่อนไขตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรฯ ลงวันที่ 20 มกราคม พ.ศ. 2546 และประกอบกับ
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีแนววินิจฉัยว่า ในกรณีสถาบันการเงินได้ฟ้องบังคับจำนองกับลูกหนี้ จนถึงขั้น
ศาลมีคำสั่งขายทอดตลาดสินทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นแล้ว บุคคลที่ซื้อสินทรัพย์นั้นย่อมไม่เข้าข่ายปรับปรุง
โครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินตามแนวทางที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด ดังนั้น การโอนขาย
อสังหาริมทรัพย์ของ นาย ฉ. ลูกหนี้ จึงไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะและ
อากรแสตมป์ ตามมาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 410) พ.ศ. 2545
