กค 0811/13980
13 ตุลาคม 2540
ประเด็นปัญหา
60/25947
บริษัทฯ ผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ประเภทให้เช่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ได้
ขายฝากที่ดินเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2540 ซึ่งได้มาโดยการซื้อเมื่อปี พ.ศ. 2518 กรณีดังกล่าว
1. การขายฝากที่ดินดังกล่าวจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ถ้าเสียจะใช้
ราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก
2. เงินที่ได้จากการขายฝากจะต้องนำมาคำนวณรายได้ของบริษัทฯ ในปี พ.ศ.2540
หรือไม่ และจะถือราคาใด
3. เมื่อถึงกำหนดเวลาไถ่ถอนที่ดินในปี พ.ศ. 2542 จะถือเป็นการซื้อที่ดินใหม่หรือไม่
ตามข้อเท็จจริงการที่บริษัทฯ ได้ขายฝากที่ดินดังกล่าวเมื่อวันที่ 5 กันยายน 2540 เข้า
ลักษณะเป็นการ "ขาย" ตามคำนิยามมาตรา 39 และมาตรา 91/1(4) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งเป็นผล
ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปยังผู้ซื้อฝากเสร็จสิ้นแล้ว ดังนั้น
1. การขายฝากที่ดินที่บริษัทฯ ได้มาโดยการซื้อเมื่อปี พ.ศ.2518 เข้าลักษณะเป็นการขาย
อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการตามมาตรา 3(5) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความ
ในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534
ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา
91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
รายรับที่จะนำมาคำนวณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์
เป็นทางค้าหรือหากำไร คือรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ ที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีได้รับหรือพึงได้รับ เนื่องจาก
การประกอบกิจการตามมาตรา 91/5(6) แห่งประมวลรัษฎากร กล่าวคือราคาขายฝากที่ดินตาม
ความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่พึงได้รับตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน หรือราคาที่พึงได้รับตาม
ราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น
2. เงินได้จากการขายฝากที่ดินของบริษัทฯ ถือเป็นรายได้เนื่องจากการประกอบกิจการ
บริษัทฯ ต้องนำรายได้ดังกล่าวมารวมคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65
แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่มีรายได้นั้นจำนวนรายได้ให้ถือตามราคาขายฝากที่ดิน
ตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ
และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น
3. การใช้สิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากคืน เป็นการใช้สิทธิตามมาตรา 491 แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ถือว่าเป็นการซื้อที่ดินใหม่แต่อย่างใด
