กค 0706/252
9 กุมภาพันธ์ 2550
มาตรา 65 มาตรา 65 ทวิ มาตรา 91/2(6) มาตรา 91/5 และพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541
70/34779
นาง น. นาย บ. และ นาง ส.. (ผู้ร้อง) ได้ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคว่า
พวกผู้ร้องได้ซื้ออาคารพาณิชย์จากบริษัท ส. และได้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร ตลอดจนค่าใช้จ่าย
ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ดังกล่าว ซึ่งผู้ร้องเห็นว่า กรณีบริษัทฯ ให้ผู้ร้องชำระ
ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่ถูกต้อง ต่อมาจึงได้แจ้งให้บริษัทฯ
ทราบ แต่บริษัทฯ ปฏิเสธ อีกทั้งแจ้งว่าเรื่องดังกล่าวเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร
ซึ่งผู้ร้องกับพวกเห็นว่าไม่เป็นธรรม จึงร้องขอความเป็นธรรมต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
เป็นการร้องเรียนเกี่ยวกับข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคาร โดย
กำหนดให้ผู้ร้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียม ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเกิดขึ้น
จากหลักอิสระในการแสดงเจตนาของคู่สัญญาในการทำสัญญาต่อกันตามมาตรา 457 แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่เกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีไม่เป็นธรรมแต่ประการใด แต่อย่างไรก็ดี
สำหรับบริษัทซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินพร้อม
สิ่งปลูกสร้างมารวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวล
รัษฎากร โดยนำรายได้ดังกล่าวหักด้วยรายจ่ายตามเงื่อนไขมาตรา 65 ทวิ และมาตรา 65 ตรี แห่ง
ประมวลรัษฎากร ซึ่งการคำนวณกำไรสุทธิจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องคำนวณราคา
ขายให้เป็นไปตามราคาตลาดซึ่งเป็นราคาขายกันตามความเป็นจริงทั่วไปในขณะใดขณะหนึ่ง และ
คู่สัญญาที่เป็นอิสระต่อกัน พึงกำหนดโดยสุจริตในทางการค้า ที่มีลักษณะประเภทและชนิด
เช่นเดียวกันในวันที่มีการโอน ทั้งนี้จะต้องนำราคาตลาดและราคาประเมินของกรมที่ดินมาเปรียบเทียบกัน
ราคาใดสูงก็ให้ใช้ราคานั้น มาคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวล
รัษฎากร หากราคาขายดังกล่าวต่ำกว่าราคาตลาดโดยไม่มีเหตุอันควรเจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจ
ประเมินค่าตอบแทนตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เข้าลักษณะ
เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความใน
ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541
บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
3.หากผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายในการ
โอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องนำค่าธรรมเนียม
ค่าภาษี รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวมารวมเป็นรายได้ในการคำนวณกำไรสุทธิ
เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และต้องนำมารวมเป็นรายรับที่
ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/5 แห่งประมวลรัษฎากร อีกด้วย
